Erişilebilir konut için finansman tek başına yeterli mi?

Erişilebilir konut tartışması büyürken, yalnızca finansman sağlamanın yeterli olmadığı belirtiliyor. Kamu-özel sektör iş birliği öne çıkıyor.

ABD’de yeniden yoğunlaşan konuta erişim tartışması, 2008 mortgage krizinden bu yana piyasada yaşanan dönüşümü gözler önüne seriyor. Krizin ardından haciz yoluyla satışa çıkan çok sayıda müstakil konut, düşük faiz döneminin de etkisiyle kurumsal yatırımcıların ilgisini çekti. Büyük yatırım şirketleri bu konutları satın alarak kiralık portföylerini genişletti.

Ancak konut piyasasının yatırımcılar için istikrarlı ve cazip hale gelmesi, hanehalkı açısından aynı ölçüde erişilebilir bir yapı ortaya çıkarmadı. Bu nedenle tartışmanın merkezinde yalnızca piyasaya ne kadar sermaye girdiği değil, bu sermayenin hangi amaçla ve hangi kamu politikaları çerçevesinde kullanıldığı bulunuyor. Erişilebilir konut hedefi açısından finansmanın niteliği kadar üretim koşulları da önem taşıyor.

Finansman artışı tek başına çözüm değil

Türkiye açısından öne çıkan temel ayrım, konut finansmanı ile konuta erişimin aynı anlama gelmemesi. Daha fazla kredi, konut talebinin karşılanmasını kolaylaştırabilir; ancak arz aynı hızda büyümüyor, arsa ve inşaat maliyetleri gerilemiyorsa bu durum özellikle arzın sınırlı olduğu bölgelerde fiyatları yükseltebilir.

Bu nedenle erişilebilir konut politikalarının yalnızca kredi imkanlarını genişletmeye dayandırılması yeterli görülmüyor. Üretimin artırılması, maliyetlerin düşürülmesi ve kamu ile özel sektör arasındaki risk ve getiri paylaşımının dengeli biçimde kurulması gerekiyor.

Kamu ile özel sektörün ortak modeli

Kamu, ihtiyaç duyulan konutların tamamını tek başına finanse etmekte zorlanırken özel sektör de arsa, imar, altyapı, finansman ve yapım giderlerini dikkate almadan piyasa koşullarının altında üretim yapmakta güçlük çekiyor. Bu tablo, iki tarafın maliyet ve getiri hesaplarının aynı proje içinde bir araya getirilmesini gündeme getiriyor.

Kamu; arsa, altyapı, imar olanakları, vergi avantajları ya da uzun vadeli finansman desteği sağlayabilir. Özel sektör ise projenin geliştirilmesi, inşası ve işletilmesini üstlenebilir. Böylece yatırımcı makul bir getiri elde ederken, konutların belirli bir bölümünün belirli gelir grupları için belirli süreyle erişilebilir tutulması şartı getirilebilir.

GYODER’in Yeni Konut Modeli

Türkiye’de bu yaklaşıma örnek olarak, GYODER bünyesinde 2023 yılında geliştirilen Yeni Konut Modeli gösteriliyor. Erişilebilir Konut Komitesi’nin yaklaşık bir buçuk yıllık çalışması sonucunda hazırlanan model, kamuya veya yerel yönetimlere ait arsaların satılması yerine uzun süreli olarak projelere tahsis edilmesini öngörüyor.

Modelde arsanın mülkiyeti kamuda kalırken, özel sektörün finansman sağlaması, projeyi tasarlaması, inşa etmesi, kiraya vermesi ve işletmesi planlanıyor. Bakım ve onarım sorumluluğunun da özel sektörde bulunması, sözleşme süresinin sonunda ise konutların mülkiyetinin kamuya devredilmesi öngörülüyor.

Bu yaklaşım, kamu arazisinin doğrudan özel sektöre devredilmesinden farklı bir iş birliği anlayışına dayanıyor. Amaç; riskin, maliyetin, getirinin ve sosyal sorumluluğun taraflar arasında paylaşılması. Kamu tarafından yalnızca “uygun fiyatlı konut üretin” denilmesi, mevcut arsa, imar ve finansman koşulları değişmediği sürece beklenen sonucu vermeyebilir.

Uzun vadeli sermaye seçeneği

GYODER’in modelinde erişilebilir konut projeleri için uzun vadeli finansman mekanizmalarının oluşturulmasına da dikkat çekiliyor. Öneriler arasında, özel sektörün ihtiyaç duyduğu kaynağın kira gelirlerine dayalı menkul kıymet ihracıyla sağlanması ve uzun vadeli yatırım stratejisi izleyen bireysel emeklilik şirketlerinin bu araçlara yatırım yapmasının teşvik edilmesi yer alıyor.

Bugün konut geliştiricilerinin kullanabildiği finansman seçenekleri çeşitlenmiş olsa da asıl mesele, özel sermayenin getirisini ortadan kaldırmak değil, bu getirinin hangi koşullarda elde edileceğini açık biçimde belirlemek. Yatırım açısından cazip olmayan projelerin sermaye çekmesi zorlaşırken, sosyal yükümlülük içermeyen modeller de erişilebilir konut hedefinden uzaklaşabiliyor.

Kiralık sosyal konut gündemi

Türkiye’de gençlerin konuta erişimi, orta sınıfın ev sahibi olma eğilimi ve yükselen barınma maliyetleri tartışılırken, İstanbul’da 15 bin kiralık sosyal konut hedefi de gündeme yeni bir boyut kazandırıyor. Bu gelişme, konut politikasının yalnızca mülk edinme üzerinden kurgulanıp kurgulanmayacağı sorusunu öne çıkarıyor.

Özellikle büyük şehirlerde satın alma ve kira maliyetlerinin yükselmesi, erişilebilir kiralık konut stokunun kalıcı bir politika aracına dönüşüp dönüşmeyeceği tartışmasını güçlendiriyor. Kamu tarafından kiraya sunulan sosyal konutların geçici bir uygulama mı yoksa uzun vadeli bir model mi olacağı da bu çerçevede önem taşıyor.

Sonuç olarak erişilebilir konut tartışması, “Vatandaş nasıl ev sahibi olabilir?” sorusunun ötesine geçerek “Vatandaş nasıl uygun koşullarda barınabilir?” sorusuna odaklanıyor. Bu dönüşüm, finansman kadar arsa, üretim maliyeti, arz ve kamu-özel sektör iş birliğini de konut politikasının temel unsurları haline getiriyor.

Bu haber, Prof. Dr. Ali Hepşen’in Dünya gazetesinde yayımlanan “Uygun fiyatlı konutta kamu-özel sektör ortaklığı” başlıklı makalesinden uyarlanmıştır.